القوانين في مجال العقارات في أبوظبي

Souzan Ahmed 2016-02-14
Share
مدينة أبوظبي

أصدر صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة، حفظه الله، بصفته حاكم أبوظبي القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي. 

واشتمل القانون الذي نشر في الجريدة الرسمية الصادرة بتاريخ 30 يونيو/حزيران 2015، والتي تصدر عن الأمانة العامة للمجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي على 90 مادة، وينص على العمل به بعد ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية. 

وجاء في القانون في المادة 2 أنه تختص دائرة الشؤون البلدية بتنظيم القطاع العقاري في الإمارة وتطويره كما تختص بالرقابة والإشراف على كافة الأمور ذات الصلة بهذا القطاع والتنسيق بين البلديات بهذا الشأن. 

ونصت المادة 3 على أنه تضع الدائرة الهيكل الإداري المناسب للقيام بصلاحياتها وسلطاتها وممارسة وظائفها بموجب أحكام هذا القانون تمهيداً لاعتماده من المجلس التنفيذي.

 

 

سجل التطوير العقاري

أشارت المادة 4 إلى أن الدائرة تقوم بإعداد سجل التطوير العقاري لحفظ كافة المعلومات المتعلقة بأية بيانات أو وثائق تتعلق بمشروعات التطوير العقاري بما في ذلك البيانات أو الوثائق المتعلقة بالمرخص لهم، وتفاصيل مخططات التطوير الرئيسي أو الفرعي الخاص بمشروع التطوير العقاري. 

وجاء في المادة 5 أنه لا يجوز لأي شخص مزاولة أي نشاط كمطور أو وسيط أو وموظف وسيط أو بائع في مزاد علني أو مدير اتحاد ملاك أو مقيم أو مساح أو التعريف عن نفسه بتلك الصفة إلّا إذا كان مرخصاً من قبل الدائرة، ولا يستحق أي شخص يخالف أحكام البند 1 من هذه المادة أية أتعاب أو ربح أو مكافأة مقابل أية أعمال قام بها.

ونصت المادة 6 على أنه يجب على جميع المرخص لهم أن يلتزموا بأحكام دليل قواعد السلوك والآداب المهنية الذي تصدره الدائرة بموجب أحكام هذا القانون. 

وحددت المواد من 7 إلى 11 حقوق والتزامات الوسيط، ودور والتزامات المقيم، والمقيم، ودور والتزامات المساح.

وجاء في المادة 12 أنه لا يجوز لأي شخص مزاولة نشاط التطوير العقاري ما لم يكن مقيداً في سجل التطوير العقاري كمطور رئيسي أو مطور فرعي، وفي المادة 13 يجب على المطور تسجيل مشاريع التطوير العقاري لدى الدائرة وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية وتعليمات الدائرة.

وأشارت المادة 14 إلى أنه لا يجوز للمطور الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الأجنبية أو المشاركة في المعارض المحلية أو الأجنبية للترويج لبيع وحدات عقارية على المخطط في مشاريع التطوير العقاري إلا بعد الحصول على تصريح خطي من الدائرة، وتقوم الدائرة بإصدار التصريح خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب مستوفياً المستندات التي تطلبها الدائرة من المطور في هذا الشأن وفقاً لأحكام القانون.


استيفاء الشروط

ونصت المادة 15 على أنه لا يجوز بيع أي وحدة عقارية على المخطط ما لم يتم استيفاء الشروط التالية: موافقة الجهات المختصة على مشروع التطوير العقاري، وإيداع مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي الخاص بمشروع التطوير العقاري لدى السجل العقاري في الدائرة، بما في ذلك مخطط الطبقات المبدئي ومخطط المجمع المبدئي، وأن يكون المطور مالكاً لأحد الحقوق العقارية على الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري أو حاصلاً على حقوق تعاقدية تسمح له بتطوير الأرض ومنح حقوق عقارية على الوحدات العقارية المراد إنشاؤها على الأرض، وتقديم المطور ما يفيد حيازته للأرض التي سيتم إنشاء مشروع التطوير العقاري عليها، وأن يكون المطور قد فتح حساب ضمان المشروع، والحصول على موافقة الدائرة على بيان الإفصاح المتعلق بالوحدة العقارية حسب النموذج المعد من الدائرة، ويلتزم المشتري بدفع قيمة شراء الوحدة العقارية على المخطط حسب نسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المطور، وللدائرة إصدار القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المرتبطة بطرق وآليات البيع على المخطط والوثائق والمستندات الواجب تبادلها بين الأطراف المعنية في هذا الشأن. 

ونصت المادة 16 على أنه يحظر على المطور تقاضي أية رسوم سواء كانت رسوم تسجيل أو غير ذلك من الرسوم أو المصروفات أو الأتعاب بشأن أي تصرفات ترد على العقارات، وتستثنى من ذلك المصروفات الإدارية التي يتقاضاها من الغير وبحد أقصى تحدده الدائرة. 

وركزت المادة 17 على الإخلال في تنفيذ عقد البيع على المخطط، حيث يجوز للمطور أو المشتري فسخ عقد البيع على المخطط إذا كان هناك إخلال جوهري من قبل أي منهما، وذلك بعد أعذاره بتصحيح الإخلال.

 


تقدير نسبة الإنجاز

وحددت المادة 18 آليات فتح حساب ضمان المشروع، ونصت المادة 19 على أنه يجب الالتزام بشروط وأحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع عند التصرف بأية مبالغ منه، وفي كل الأحوال لا يجوز التصرف بأي مبلغ ما لم يكن المطور قد أنجز ما لا يقل عن 20% من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري المعني، على أن تحدد اللائحة التنفيذية طريقة تقدير نسبة الإنجاز. 

ونصت المادة 20 على أنه لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع على ألّا يؤثر ذلك في حق مشتري الوحدة العقارية المباعة على المخطط في مشروع التطوير العقاري ومقاول وممول ذلك المشروع في المطالبة بالأموال التي تم دفعها أو المستحقة لهم بموجب عقد المقاولة أو التمويل عند حدوث أي من الحالات التالية: إلغاء المطور لمشروع التطوير العقاري أو تخليه عنه، وإيقاف المطور لمشروع التطوير العقاري واعتبار الدائرة ذلك الإيقاف بأنه إلغاء للمشروع أو تخل عنه، وإلغاء قيد المطور وفق أحكام هذا القانون، والحكم على حكم قضائي بات. 

وركزت المادتان 21 و22 على التزامات أمين الحساب والاطلاع على البيانات. 

ونصت المادة 23 على أنه لا يجوز للمطور رهن أرض مشروع التطوير العقاري أو أي حق عقاري مرتبط بها ما لم يكن ذلك حصرياً للحصول على تمويل لأغراض بناء ذلك المشروع شريطة التزام المطور ومموله بإعلام مشتري الوحدة العقارية أن أرض مشروع التطوير العقاري أو الحق العقاري المرتبط بها مرهون والنص على ذلك صراحة في عقد البيع والشراء، وتعهد المطور وموافقة ممول المطور بفك الرهن عن الوحدة العقارية التي قام مشتري الوحدة العقارية بدفع ثمنها كاملاً وإيداعه في حساب ضمان المشروع، والتزام البنك أو المؤسسة المالية الممولة بإيداع كامل مبلغ التمويل في حساب ضمان المشروع ولا يجوز دفعها مباشرة إلى المطور.

 


كفالة بنكية

كما نصت المادة 24: على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة لا تقل عن 5% من إجمالي قيمة مشروع التطوير العقاري كضمان لحسن تنفيذ إصلاح العيوب التي قد تظهر بعد إنجاز المشروع، ولا يجوز صرف المبلغ المذكور في البند السابق أو أي جزء منه إلى المطور إلّا بعد انقضاء سنة من تاريخ شهادة إنجاز مشروع التطوير العقاري وتسوية جميع شروط حسن التنفيذ خلال تلك السنة، ويجوز للدائرة الموافقة على طلب المطور بسحب مبلغ ضمان حسن التنفيذ المشار إليه في البند الأول من هذه المادة قبل انقضاء سنة من تاريخ إنجازه مقابل تقديم المطور لكفالة بنكية تغطي قيمة المبلغ المسحوب.

 

ونصت المادة 25 على أنه إذا تخلف المطور عن البدء بمشروع التطوير العقاري وفقاً لالتزاماته التعاقدية وتقدم مشترون يملكون ما لا يقل عن 5% من الوحدات العقارية المباعة بشكوى للدائرة فعليها إجراء تحقيق بشأن ذلك المشروع، فإذا تبين لها أن المطور قد تأخر في البدء بالمشروع دون أي عذر مقبول بالمحافظة لأحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية أو التزامات المطور التعاقدية، جاز للدائرة إلغاء المشروع، ويتعين توزيع المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع بين المودعين، وفقاً لأحكام المادة 26 من هذا القانون، ويجوز للدائرة أن تفرض غرامة تأخير على المطور تُدفع لمصلحة مشتري الوحدات العقارية في حال تأخر المطور في تسليم مشروع التطوير العقاري لمدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ التسليم المتوقع للمشروع، وفقاً للجدول الزمني الذي تعهد به المطور للدائرة، وذلك ما لم يثبت أن تأخره كان بسبب خارج عن إرادته، ولا تسري أحكام هذه المادة على مشاريع التطوير العقاري التي بدأ إنشاؤها قبل العمل بأحكام هذا القانون والتي لا تقل نسبة الإنجاز فيها عن 50%.

 


حقوق المودعين

كما نصت المادة (26) المتعلقة بالفشل في إنجاز المشروع على أنه إذا فشل المطور في إكمال مشروع التطوير العقاري على أمين الحساب، وبعد موافقة الدائرة، اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بما يضمن إكمال مشروع التطوير العقاري، وفي التصاريح الممنوحة له، وقد تشمل تلك التدابير قيام ممول مشروع التطوير العقاري أو مطور آخر بإكماله، وإذا تعذر إيجاد أي حل لإكمال مشروع التطوير العقاري خلال فترة ستة أشهر من تاريخ موافقة الدائرة وفقاً لأحكام البند (1) من هذه المادة، يقوم أمين الحساب بتوزيع المبالغ المتبقية المودعة في حساب ضمان المشروع وفقاً للترتيب التالي، وذلك تحت إشراف الدائرة، وهو بدل مصاريف إدارة الحساب غير المشددة، الخاصة بأمناء الحساب، وبحد أقصى تحدده الدائرة، وممولي مشروع التطوير العقاري ومشتري الوحدات العقارية في المشروع أو مموليهم، وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ الموجودة في حساب ضمان المشروع، ومقاولي المشروع والموردين وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ في حساب ضمان المشروع، والمطور، ولا يخل التوزيع المذكور في البند السابق بحق الدائرتين في الرجوع على المطور بأي نقصان وفقاً لأحكام الاتفاقيات والعقود المبرمة مع المطور.

 


السجل العقاري الأولي

وجاء في المادة (27) المرتبطة بوجوب تسجيل التصرفات أنه ينشأ في الدائرة سجل يسمى «السجل العقاري الأولي»، تسجل فيه كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على المخطط، ولا تكون هذه التصرفات ملزمة لأي من أطرافها أو تجاه الغير ما لم يتم تسجيلها في السجل العقاري الأولي وفقاً لأحكام هذا القانون، وتسجل في السجل العقاري الأولي جميع التصرفات المتعلقة بالوحدات العقارية المباعة على المخطط والتي تمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون، وذلك خلال ستة أشهر من تاريخ نفاذه، وللدائرة تمديد هذه المدة بقرار منها.

أما المادة (28) المتعلقة بمسؤولية التسجيل، فنصت على أن تقع على عاتق المتصرف في الوحدة العقارية على المخطط مسؤولية تسجيل التصرف وإلّا جاز للمتصرف إليه القيام بكل ما يلزم لتسجيل التصرف في السجل العقاري الأولي على نفقة المتصرف ما لم يقرر الرئيس خلاف ذلك، كما يجوز للدائرة فرض غرامة تأخير على تسجيل أي تصرف قائم وقت نفاذ أحكام هذا القانون يتم بعد مضي الفترة المحددة في هذا القانون، وتحدد اللائحة التنفيذية مقدار الغرامة وإجراءات تطبيقها.

في حين جاء في المادة (29) الخاصة بالتصرف في الوحدات العقارية المسجلة، أنه يجوز التصرف في الوحدات العقارية المسجلة في السجل العقاري بالبيع أو الرهن وغير ذلك من التصرفات الأخرى، وذلك وفق القواعد التي تحددها اللائحة التنفيذية.

 


نقل التسجيل

بينما نصت المادة (30) الخاصة بنقل التسجيل إلى السجل العقاري، على أنه يجب على المطور فور اكتمال إنشاء مشروع التطوير العقاري وحصوله على شهادة الإنجاز من البلدية تسجيل مخطط الطبقات والمجمع النهائي ونظام إدارة المجمع أو الطبقات في السجل العقاري، ونقل ملكية الوحدات العقارية المباعة على المخطط إلى المشترين المسجلين في السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري شريطة أن يكونوا قد قاموا بسداد كامل ثمن شراء وحداتهم العقارية للمطور أو طبقاً للاتفاق ووفقاً للإجراءات التي تصدرها الدائرة، كما تقوم الدائرة بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها بنقل الوحدات العقارية التي تم بيعها على المخطط وأية حقوق أو التزامات مرتبطة بها من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري باسم المشتري شريطة أن يكون قد أوفى بالتزاماته التعاقدية، وأن يكون المطور قد قام بتسجيل مخطط الطبقات ومخطط المجمع النهائي في السجل العقاري.

 


مساحة الوحدة

وجاء في المادة (31) الخاصة بمساحة الوحدة العقارية، أنه يجب تسجيل مساحة الوحدة العقارية المباعة على المخطط في السجل العقاري الأولي عند إيداع مخططات مشروع التطوير العقاري لدى الدائرة، ويتم احتساب مساحة الوحدة العقارية وفقاً للإجراءات والمعايير التي تحددها الدائرة، كما تعتبر مساحة الوحدة العقارية المسجلة في السجل العقاري الأولي هي المساحة المتعاقد عليها، وفي حال وجود زيادة في مساحة الوحدة العقارية يتم اتباع الأحكام التالية: لا يجوز للمطور المطالبة بأي تعويض عن أية زيادة في مساحة الوحدة العقارية بعد تسليمها للمشتري، وفي حال تبين زيادة في مساحة الوحدة العقارية بنسبة (5%) أو أقل فلا يتم حساب أي تعويض أو زيادة في ثمن الشراء، وفي حال تبين وجود زيادة في مساحة الوحدة العقارية بنسبة أكثر من (5%) ولغاية (10%) فتتم زيادة ثمن الشراء على أساس ثمن الشراء المتفق عليه، وبنسبة تساوي نسبة الزيادة في المساحة، وفي حال تبين وجود زيادة في مساحة الوحدة العقارية أكثر من (10%) فللمشتري الخيار، إما بدفع زيادة على ثمن الشراء على أساس السعر المتفق عليه، ومساوية لنسبة الزيادة أو فسخ العقد، وإذا تبين وجود نقص في مساحة الوحدة العقارية قبل أو عند تسليمها للمشتري فيتم اتباع الأحكام التالية:

في حال كان نقص المساحة أقل من (5%) فلا يتم إنقاص ثمن الشراء المتفق عليه، أما في حال كان نقص المساحة يتراوح ما بين (5%) ولغاية (10%) فيجب تخفيض ثمن الشراء بما يساوي نسبة نقص المساحة على أساس ثمن الشراء المتفق عليه، وفي حال كان نقص المساحة أكثر من (10%) فللمشتري الحق إما بتخفيض ثمن الشراء بنسبة تساوي نسبة نقص المساحة أو فسخ عقد الشراء.

 


نشاط التمويل

ونصت المادة (32) الخاصة بالمرتهن، على أنه إذا كان الدائن المرتهن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل يجب أن تكون مرخصة ومسجلة أصولاً لدى المصرف المركزي لمزاولة نشاط التمويل العقاري بالدولة.

وأوضحت المادة 33 الراهن والرهن التأميني، أنه يجب أن يكون الراهن مالكاً للمال المرهون وأهلاً للتصرف فيه، ويجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدم رهناً لمصلحة المدين، مع مراعاة أحكام الفصل الثالث من هذا الباب والخاص بالرهونات التأمينية الخاصة، حيث يجب أن يكون المال المرهون رهناً تأمينياً قائماً وموجوداً عند إجراء الرهن، ولا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلّا على مال أو حق يصح التعامل فيه وفقاً لأحكام هذا القانون.

وتحدثت المادة 34 التي تحدثت عن شمولية الرهن التأميني، أنه يشمل الرهن التأميني ملحقات المال المرهون من أبنية وأغراس وعقارات بالتخصيص وغيرها، وكل ما يستحدث عليه من إنشاءات بعد إبرام العقد ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

 


السند الإلكتروني

وتنص المادة 35 من القرار، أنه يجب أن يتم تسجيل الرهن التأميني في السجل العقاري الأولي أو السجل العقاري بحسب الحال، ويقدم طلب تسجيل الرهن التأميني إلى مدير إدارة تسجيل العقارات في البلدية المعنية موقعاً عليه من الرهن والمرتهن أو الكفيل العيني مشفوعاً بالمستندات والبيانات التي تحددها الدائرة في اللائحة التنفيذية، ويقوم مدير إدارة تسجيل العقارات في البلدية عند تسجيل الرهن التأميني تسليم المتعاقدين سند رهن موقعاً عليه من الموظف المختص، ويختم بختم البلدية، ويجوز أن يكون سند الرهن إلكترونياً، وتكون له حجية المحرر الرسمي في الإثبات.

وجاء في مادة 36، يشترط أن يكون مقابل الرهن التأميني ديناً ثابتاً في الذمة أو موعوداً به محدداً عند إجراء الرهن أو عيناً من الأعيان المضمونة.

كما جاء في المادة 37، لا ينعقد الرهن التأميني إلّا بتسجيله في السجل العقاري أو السجل العقاري الأولي بحسب الحال، وفقاً للضوابط التي تضعها الدائرة ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك، ويلتزم الراهن بنفقات ورسوم الرهن، وتسجيله ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

 


الآثار القانونية للرهن

ويشتمل الفصل الثاني «الآثار القانونية للرهن التأميني» مادة رقم 38، أنه لا يجوز للراهن التصرف في المال المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليه إلّا بموافقة الدائن المرتهن ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

وجاء في المادة 39، إذا اشترط في عقد الرهن التأميني تمليك المال المرهون للمرتهن في مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين، أو اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية فالرهن صحيح والشرط باطل.

كما جاء في المادة 40، للراهن حق استخدام وإدارة ماله المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع حقه العقاري جبراً عن طريق بيعه بالمزاد العلني عند عدم الوفاء بالدين، ويجوز للمحكمة أن تأمر بحجز إيراد العقار اعتباراً من تاريخ قيد دعوى تنفيذ الرهن إذا تبين لهما أن الراهن يماطل في سداد دينه اضطراراً بالمرتهن.

وتنص المادة 41، على أنه ينقل الرهن عند هلاك المال المرهون أو تعيبه إلى المال الذي يحل محله كالتعويض أو مبلغ التأمين أو مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة وللمرتهن أن يستوفي حقه من هذه الأموال وفقاً لمرتبته.

وجاء في المادة 42، إذا كان الراهن كفيلاً عينياً فلا يجوز قضاء الدين من غير المال المرهون، وليس له أن يطلب الرجوع على أموال المدين قبل التنفيذ على المال المرهون.

 


التنازل عن الحق

وتشتمل المادة 43 من القانون، يجوز للدائن المرتهن رهناً تأمينياً أن يتنازل عن حقه لآخر، بشرط موافقة المدين الراهن، ويجوز للمرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه إلى دائن آخر على ذات المال المرهون، ويجوز التمسك بهذه المرتبة قبل هذا الدائن الآخر، بجميع أوجه الدفع التي يجوز التمسك بها قبل الدائن الأول، عدا ما كان منها متعلقاً بانقضاء حق الدائن الأول إذا كان هذا الانقضاء لاحقاً على التنازل عن المرتبة، وفي جميع الأحوال لا تنفذ حوالة الرهن التأميني أو التنازل عنه أو عن درجته إلا بقيدهما في سند الحق الأصلي وبتسجيلهما في السجل العقاري أو السجل العقاري الأولي.

 

وجاء في المادة 44، يقتصر الأثر التأميني على المبلغ المحدد في سند الرهن والثابت في السجل العقاري أو السجل العقاري الأولي ما لم ينص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك.

وتنص المادة 45 من القانون، تؤدي ديون الدائنين المرتهنين رهناً تأمينياً من ثمن المال أو المال الذي حل محله طبقاً لمرتبة كل منهم ولو كانوا قد أجروا التسجيل في يوم واحد، وتحدد مرتبة الرهن بتاريخ التسجيل ورقم التسلسل المحدد له من مدير إدارة تسجيل العقارات في البلدية المعنية، فإذا تقدم أشخاص متعددون في وقت واحد لتسجيل رهونهم ضد راهن واحد وعلى مال معين واحد، فيكون تسجيل هذه الرهون تحت رقم واحد، ويعتبر هؤلاء الدائنون عند توزيع مبلغ المزاد العلني في مرتبة واحدة، فإذا لم يف ثمن البيع بدين أحد المرتهنين كان للمرتهن الرجوع بباقي دينه على أموال الراهن كدائن.

وجاء في المادة 46، للدائن المرتهن رهناً تأمينياً حق تتبع المال المرهون في يد أي حائز لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقاً لمرتبته، ويعتبر حائزاً للمال المعني كل من انتقلت إليه بعد الرهن ملكيته أو ترتب له أي من الحقوق العقارية عليه.

 

الرهن التأميني

كما جاء في المادة 47، يضمن الراهن المال المرهون تأمينياً وهو مسؤول عن سلامته كاملاً حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن أن يعترض على كل نقص في ضمانه، وأن يتخذ من الإجراءات القانونية ما يحفظ حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن.

وتنص المادة 48، ينقضي الرهن التأميني بانقضاء الدين المضمون بالرهن بكامله، وبكافة طرق انقضاء الرهن الأخرى المنصوص عليها في التشريعات النافذة، فإذا زال سبب انقضاء الدين عاد الرهن كما كان دون مساس بحقوق الغير حسني النية التي اكتسبوها بين انقضاء الحق وعودته.

ويشتمل الفصل الثالث «الرهون التأمينية الخاصة» على المادة 49، والتي تنص على أنه يجوز لصاحب حق الانتفاع أو حق المساطحة لمدة تزيد على عشر سنوات، وبغير إذن المالك، التصرف فيه بما في ذلك رهنه، ولا يجوز لمالك ذلك المال رهنه من جديد إلّا بموافقة صاحب حق الانتفاع أو المساطحة، وفي الحالين يجوز الاتفاق على خلاف ذلك.

وجاء في المادة 50، يجوز لصاحب حق الإيجار طويل الأمد رهن حقه رهناً تأمينياً وذلك عن مدة الإيجار طويل الأمد.

 

كما تنص المادة 51، ينقضي رهن المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد وتلغى القيود من السجل العقاري الأولي أو السجل العقاري حسب الحالة بانقضاء الدين المضمون بالرهن أو بانتهاء مدة المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد.

 


إجراءات تنفيذية

وجاء في المادة 52، يجوز لمشتري الحق العقاري رهن حقه التعاقدي على الوحدة العقارية المباعة على المخطط رهناً تأمينياً للوفاء بثمن شراء الوحدة العقارية، شريطة أن تكون الوحدة العقارية مسجلة في السجل العقاري الأولي، وأن يقوم الدائن المرتهن بدفع مبلغ القرض مباشرة في حساب ضمان المشروع.

ويشتمل الفصل الرابع «إجراءات تنفيذية الرهن التأميني» على مادة 53 حول إشعارات الإخلاء، التي تنص على أنه للدائن المرتهن رهناً تأمينياً أو لخلفه العام أو الخاص أن يباشر إجراءات التنفيذ على المال المرهون وبيعه بالمزاد العلني إذا لم يؤد الدين في ميعاده المحدد، أو إذا تحقق شرط يقضي بحلول الأجل قبل انقضاء ذلك الميعاد، إضافة إلى أنه يجب على المرتهن وقبل مباشرة إجراءات التنفيذ على المال المرهون والتقدم بطلب لقاضي الأمور المستعجلة للحجز على المال المرهون وبيعه بالمزاد العلني، وتوجيه إنذار خطي للراهن والكفيل، إن وجد، بالبريد المسجل مع الأشعار بعلم الوصول يعلمه فيه بحدوث الإخلاء ويطالبه بتسديد الدين والمستحقات الأخرى خلال مدة لا تقل عن ثلاثين يوماً من تاريخ الإنذار.

وجاء في المادة 54، مع مراعاة أحكام البند رقم 2 من المادة السابقة من هذا القانون، إذا تخلف الراهن أو كفيله أو خلفهما العام أو الخاص عن الوفاء بالدين، أصدر قاضي الأمور المستعجلة بناء على طلب الدائن المرتهن قراراً ببيع المال المرهون بالمزاد العلني وفقاً للإجراءات المعمول بها لدى المحكمة المختصة.

وتنص المادة 55، مع مراعاة ما ورد في المادة السابقة، إذا طلب الراهن أو كفيله من قاضي الأمور المستعجلة إرجاء البيع بالمزاد العلني، فيجوز له الاستجابة للطلب بتأجيل البيع لمدة لا تجاوز ستين يوماً ولمرة واحدة فقط إذا تبين له إمكانية الراهن أو كفيله أو خلفهما العام أو الخاص بسداد الدين خلال هذه المهلة، أو أن بيع المال المرهون قد يسبب للمدين ضرراً جسيماً.

 


غرامة سداد مبكر

كما تنص المادة 56، على أنه يجوز للراهن أو كفيله أداء الدين المضمون بالرهن وملحقاته الأخرى قبل حلول ميعاد الوفاء به، ويجوز للمرتهن فرض رسوم أو غرامة سداد مبكر على أن تعكس هذه الرسوم أو الغرامة التقدير الحقيقي للنفقات الإضافية التي تكبدها المرتهن نتيجة السداد المبكر، على ألّا يتجاوز ذلك النسب المحددة في أنظمة المصرف المركزي، باستثناء ما نص عليه البند 2 من هذه المادة، لا يجوز للمرتهن القيام بأي عمل أو الامتناع عن عمل لمنع أو إعاقة السداد المبكر للدين المضمون بالرهن وملحقاته.

وجاء في المادة 57، يكون الرهن التأميني المسجل وفقاً لأحكام هذا القانون حجة على الغير بما دون فيه ويعتبر سنداً تنفيذياً يتم تنفيذه أمام قاضي التنفيذ المختص.

 


الملكية المشتركة

ويشتمل الباب السابع «الطبقات والشقق والأجزاء المملوكة ملكية مشتركة» على المادة 58 والتي تنص على أنه يجب على المطور تسجيل مخطط التطوير الرئيسي أو مخطط التطوير الفرعي للعقار المعني بعد أخذ موافقة الجهات المختصة قبل بيع أي وحدة عقارية على المخطط وإيداع نسخة أصلية منه لدى كل من الدائرة والبلدية، ولا يجوز تسجيل مخطط تطوير فرعي لأي عقار، ما لم يكن هذا العقار جزءاً من مخطط تطوير رئيسي مسجل، وفي حال وجود أي تعارض بين بيانات مخطط التطوير الرئيسي، وبيانات مخطط التطوير الفرعي، ترجح بيانات مخطط التطوير الرئيسي ما لم يتم تعديله، ولا يجوز تسجيل أكثر من مخطط تطوير رئيسي أو أكثر من مخطط تطوير فرعي لذات العقار، ولا يجوز تسجيل مخطط التطوير ما لم يكن مستوفياً للشروط والأحكام ومشفوعاً بالوثائق والمستندات التي تحددها الجهات المختصة، ولا يجوز تعديل أي من المخطط الرئيسي أو الفرعي إلا وفقاً للشروط التي تحددها اللائحة التنفيذية.

ونصت المادة 59، على أنه يجوز للمطور تقسيم العقار بموجب أحد المخططات التالية، وهي: مخطط نموذجي ومخطط الطبقات ومخطط المجمع ومخطط الحجم وأي مخطط آخر تحدده الدائرة، ويجوز إعادة تقسيم العقار المطور فرعياً، وتعديل المخططات بأي طريقة أو أسلوب تجيزه اللائحة التنفيذية، وللدائرة أن تلزم المطور بتسجيل مخطط الطبقات أو مخطط المجمع إذا رأت أن ذلك أكثر ملاءمة من المخطط المزمع تسجيله من قبل المطور، إذا تبين لها إمكانية الاشتراك في استخدام المعدات أو المرافق أو الخدمات.

وأشارت المادة 60 إلى أنه يجوز للمطور أن يقوم بتقسيم العقار بموجب مخطط مجمع أو مخطط الطبقات ويجب عليه إرفاق نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات بمخطط المجمع أو مخطط الطبقات حسب الحالة.

 


تقسيم حجمي

أما المادة 61 المتعلقة بالتقسيم بموجب مخطط الحجم، أشارت إلى أنه يجوز للمطور أن يقوم بتقسيم المبنى والأرض التي يقع عليها المبنى تقسيماً حجمياً بموجب مخطط حجمي، ويجب على المطور إرفاق نظام إدارة المبنى بمخطط الحجم، وذلك قبل تقسيم المساحات الحجمية في ذلك المخطط تقسيماً آخر بواسطة مخطط الطبقات، وثانياً: يحدد نظام إدارة المبنى المشار إليه في البند الأول من هذه المادة الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة المبنى والأرض موضوع المخطط الحجمي، ويكون هذا النظام ملزماً لمالك أو مستأجر أو شاغل أي مساحة حجمية أو وحدة عقارية يسري عليها النظام، وعليهم جميعاً الالتزام بتنفيذ شروطه وأحكامه.

وتناولت المادة 62 تقسيم الحقوق المرتبطة بالأرض والعقار، 1- باستثناء الحقوق العينية الأصلية، يعمل مخطط التقسيم على تقسيم الحقوق العقارية الواردة على الأرض المراد تقسيمها فقط، ويمنح عند تسجيله حقوقاً لا تزيد بدرجتها على الحق العيني الأصلي.

ويجوز عند تقسيم الحقوق العقارية الواردة على العقار بمخطط الطبقات أو مخطط مجمع منح حقوق عقارية على الوحدات العقارية التي تنشأ نتيجة لهذا التقسيم إلى أي شخص آخر، شريطة ألّا تزيد هذه الحقوق بدرجتها على الحق العقاري الذي تم تقسيمه ما لم يتم الاتفاق مع مالك الحق العيني الأصلي على خلاف ذلك.

ويصبح مالك الحقوق العينية الأصلية عند انقضاء الحقوق الأقل درجة الناشئة نتيجة تقسيم العقار مالكاً للوحدة العقارية، ويبقى مالك الحقوق العقارية الأقل درجة المنقضية مسؤولاً عن أية مبالغ مستحقة على الوحدة العقارية لاتحاد الملاك عند انتهاء الحقوق العقارية الأقل درجة.

وتوضح المادة 63 الحقوق العقارية المرتبطة بالوحدة العقارية، حيث يلتزم مالك الحق العقاري المرتبط بوحدة عقارية لدى تنازله عن حقه العقاري في تلك الوحدة، بالتنازل عن كامل حقوقه والتزاماته في تلك الوحدة، ولا يجوز للمتنازل له التغيير في طبيعة ذلك الحق العقاري أو ترتيب أو منح أية حقوق عقارية جديدة عليه باستثناء الرهن.

 


اتحاد الملاك

وجاء في المادة 64 أنه ينشأ اتحاد الملاك بعد تسجيل الطبقات أو المخطط لدى الدائرة ويمارس صلاحياته بعد التسجيل، ويعتبر اتحاد الملاك مؤسسة غير ربحية ويتمتع بشخصية اعتبارية مستقلة.

وتناولت المادة 65 الأجزاء المشتركة حيث يحدد مخطط الطبقات أو مخطط المجمع الأجزاء المشتركة الخاصة بالعقار المشترك وتحدد اللائحة التنفيذية الأحكام الخاصة بذلك.

أما المادة 66 تستعرض الحقوق والالتزامات المرتبطة بالأجزاء المشتركة حيث يكون لاتحاد الملاك الحق في تملك العقارات والأموال المنقولة والمرتبطة بمخطط الطبقات ومخطط المجمع وتملك الأسهم والحصص في الشركات الخدمية المرتبطة بالمخططات.

وتتناول المادة 67 نسب المساهمة، حيث يجب تخصيص نسبة مساهمة لكل وحدة عقارية تخول مالك الوحدة العقارية في اتحاد الملاك عدداً من الحقوق والالتزامات.

كما تناولت المادة 68 رسوم الخدمات حيث يجوز لاتحاد الملاك تحصيل رسوم خدمات من الملاك لتمويل نشاطاته، وذلك وفقاً لنسبة مساهمة كل وحدة عقارية، ويجب على مالك كل وحدة عقارية سداد ما يترتب عليه من رسوم الخدمات لاتحاد الملاك من تاريخ استحقاقها على أن يدفع المطور حصته من الرسوم بالنسبة للوحدات غير المباعة.

 


رسوم المجمع

وتفيد المادة 69 بأنه يحق للدائرة فرض الشروط والقيود التي تراها مناسبة في ما يتعلق برسوم المجمع وإصدار الأنظمة والتعليمات الخاصة بذلك.

وتوضح المادة 70 أنه على اتحاد الملاك التأمين على الأجزاء المشتركة أو العقار المشترك، وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية، بمبلغ يضمن إصلاحه أو إعادة بنائه في حال هلاكه أو تهدمه لأي سبب من الأسباب، ويكون اتحاد الملاك هو المستفيد من هذا التأمين.

ونصت المادة 71 على أن مخطط الطبقات يمنح حق الدعم الجانبي في حال الوحدات العقارية المتجاورة أفقياً، وحق الدعم العلوي في حال الوحدات العقارية المتجاورة عمودياً، وذلك لصالح الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة مقابل بعضها البعض.

وتشير المادة 72 إلى أنه باستثناء من يسمح به النظام الأساسي لاتحاد الملاك ونظام إدارة المجمع أو الطبقات، لا يجوز لمالك الوحدة العقارية أو مستأجريها أو شاغليها إجراء أي تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي أو أي جزء من الوحدات العقارية بما يؤثر جوهرياً على الوحدة العقارية أو العقار المشترك أو مظهره الخارجي.

 


أحكام الشفعة

وذكرت المادة 73 بأنه مع عدم الإخلال بأحكام المسؤولية المنصوص عليها في أي قانون آخر، تستمر مسؤولية المطور عن إصلاح أو تصحيح أية عيوب تهدد متانة البناء وسلامته، وذلك في الأجزاء الهيكلية من أي مبنى أو في أي مشروع تطوير عقاري أو جزء منه لمدة عشر سنوات من تاريخ شهادة الإنجاز الصادرة من البلدية.

وتوضح المادة 74 أنه لا تسري الأحكام المتعلقة بالشفعة على الأجزاء المشتركة أو على نسبة المشاهدة في اتحاد الملاك.

وجاء في المادة 75 أنه يجوز إنهاء أو إلغاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع بقرار من اتحاد الملاك يصدر عن أغلبية ملاك يملكون ما لا يقل عن 95% من مجموع حصص المساهمة في اتحاد الملاك أو بقرار من المحكمة المختصة بناء على طلب مقدم من اتحاد الملاك عند وقوع أضرار في الأجزاء المشتركة أو هلاكها أو أي مبنى يضم أجزاء مشتركة.

أما المادة 76 فذكرت أنه يبقى اتحاد الملاك عند انتهاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع مالكاً للحقوق المتبقية على العقار المشترك موضوع مخطط الطبقات أو مخطط المجمع، وذلك إلى أن يتم الانتهاء من تصفية اتحاد الملاك، وتتم تصفية اتحاد الملاك بقرار يصدر من المحكمة المختصة بعد انتهاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع ويقدم طلب التصفية من قبل الاتحاد نفسه أو آخر مالك وحدة عقارية في العقار المعني.

 


السجن والغرامة لممارسي النشاط دون ترخيص

وجاء في المادة (77) أن مزاولة النشاط من دون ترخيص مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها أي قانون آخر، يعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف درهم، ولا تزيد على مئتي ألف درهم، أو بإحدى هاتين العقوبتين كل شخص زاول أي نشاط كوسيط أو موظف وسيط أو بائع في مزاد علني أو مدير اتحاد ملّاك أو مقيّم أو مسّاح أو عرّف عن نفسه بتلك الصفة دون أن يكون مرخصاً أو لم يوفق أوضاعه وفقاً لأحكام هذا القانون.

ونصت المادة (78) على مخالفات مزاولة نشاط التطوير العقاري مع عدم الإخلال بأية عقوبة أشد ينص عليها أي قانون آخر، يعاقب بغرامة لا تقل عن مئة ألف درهم ولا تتجاوز مليوني درهم كل من قدم إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري، ومن عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك، ومن امتنع عن دفع أية مبالغ مستحقة عليه في حساب ضمان المشروع، ومن اختلس أو استعمل بدون وجه حق أو بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض إقامة مشروعات التطوير العقاري، وأي مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره، وأي شخص صادَق على مستندات غير صحيحة تخص مشروع التطوير العقاري مع علمه بذلك، وأي مطور تعامل مع وسيط من دون أن يكون مسجلاً في سجل التطوير العقاري.

 


قواعد السلوك

وتناولت المادة (79) الإلغاء والإيقاف، وجاء فيها أنه يجوز للدائرة إلغاء أو إيقاف الترخيص في أي من الحالات التالية: عدم استيفاء المرخص له لأي شرط من الشروط التي تنص عليها أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية وأية أنظمة أو قرارات أو تعليمات صادرة بموجبه، وإذا خالف المرخص له أحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية وأية أنظمة أو قرارات أو تعليمات صادرة بموجبها أو قواعد السلوك المفروضة عليه، وإذا أدين الشخص الطبيعي المرخص له بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة، وإذا لم يعرض وفقاً لتقدير الدائرة حسن السيرة والسلوك، وإذا لم يعد قادراً على القيام بعمله بكفاءة أو في حال إعساره أو إفلاسه، يجب على الدائرة قبل اتخاذ أي إجراء بإلغاء أو إيقاف الترخيص توجيه إخطار مكتوب للمرخص له تبين فيه أسباب ومبررات الإلغاء أو الإيقاف وتمنحه بموجبه مهلة واحد وعشرين يوماً للرد على هذه الأسباب والمبررات، ويجوز للدائرة الاكتفاء بإنذار المرخص له كبديل عن إلغاء أو إيقاف الترخيص على أن يؤخذ بعين الاعتبار عند تقييم أداء المرخص له وتجديد ترخيصه، كما يجوز للمرخص له الطعن أمام المحكمة المختصة في قرار الدائرة بإلغاء أو إيقاف ترخيصه أو إنذاره، وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ صدور قرار الدائرة.

 


شطب قيد المطور

وجاء في المادة (80) أنه يجوز للدائرة شطب قيد المطور من سجل التطوير العقاري في أي من الحالات التالية: إذا أشهر إفلاسه أو خضع للتصفية، وإذا لم يباشر الأعمال الإنشائية الخاصة بمشروع تطوير عقاري بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على المخطط من دون عذر مقبول، وإذا ارتكب أياً من المخالفات الواردة في البنود (ب) و(ج) و(د) و(ه) من المادة (78) من هذا القانون، وإذا ارتكب مخالفة للقوانين أو اللوائح أو القرارات المنظمة للقطاع العقاري، ويجوز للدائرة، إضافة إلى شطب قيد المطور فرض أية شروط إضافية على المطور حماية للمصلحة العامة.

أما المادة (81) فتناولت تجديد القيد، حيث لا يجوز للمطور الذي شُطب قيده وفقاً لأحكام هذا القانون تقديم طلب لإعادة قيده قبل انقضاء مدة 12 شهراً من تاريخ الشطب.

 

إجراءات المخالفات

بينما نصت المادة (82) على إجراءات المخالفات، فإذا ثبت للدائرة قيام أي من المرخص لهم بارتكاب فعل أو امتناعهم عن القيام بفعل تفرضه أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والأنظمة والقرارات والتعليمات الصادرة بموجبه، تقوم الدائرة بإعداد محضر بالواقعة وإحالة الأمر إلى النيابة، وفي حال إدانة ذلك الشخص بحكم نهائي، يكون للدائرة الصلاحية في فرض الجزاءات الإدارية وفقاً لأحكام هذا القانون.

وركزت المادة (83) على الضبطية القضائية وجاء فيها لأغراض هذا القانون يصدر رئيس دائرة القضاء بالاتفاق مع الرئيس قراراً بتحديد موظفي الدائرة والبلديات المعنية ممن لهم صفة مأموري الضبط القضائي.

ونصت المادة (84) المرتبطة بالأحكام الختامية على أنه: على الأشخاص الذين يباشرون أياً من الأنشطة المشار إليها في المادة (5) من هذا القانون توفيق أوضاعهم وفقاً لأحكامه خلال مدة (90) يوماً من تاريخ العمل به، وللدائرة تمديد هذه المهلة لكافة فئات المرخص لهم أو لفئة محددة وفقاً لما تراه مناسباً، وعلى المطورين الذين لديهم مشاريع تطوير عقاري قيد التطوير أو تم الانتهاء منها وقت العمل بأحكام هذا القانون، توفيق أوضاعهم بما يتفق وأحكامه خلال (12) شهراً من تاريخ العمل به، ويجوز للدائرة تمديد هذه المدة لأي مدة أو مدد أخرى.

وجاء في المادة (85) المتعلقة بتسجيل المخططات، أنه على المطور أن يسجل لدى الدائرة مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي حسب الأحوال لأي مشروع تطوير عقاري قائم قبل تاريخ سريان هذا القانون، وعليه أن يسجل لدى الدائرة مخطط طبقات أو مخطط مجمع لأس مشروع تطوير عقاري تم البدء فيه قبل تاريخ سريان هذا القانون، والذي يتضمن وحدة عقارية أو عقاراً مملوكاً أو مستعملاً بالمشاركة.

ونصت المادة (86) المتعلقة بالرسوم على أنه يجوز للدائرة أن تتقاضى رسوماً مقابل الخدمات التي تقدمها بموجب أحكام هذا القانون، وتحدد هذه الرسوم باللائحة التنفيذية التي تصدرها الدائرة في هذا الشأن بعد موافقة المجلس التنفيذي.

في حين جاء في المادة (87) المرتبطة بإصدار اللوائح، أن يقوم الرئيس بإصدار اللوائح التنفيذية اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون وذلك بعد موافقة المجلس التنفيذي.

بينما نصت المادة (88) المتعلقة بإصدار الأنظمة والقرارات على أن يقوم الرئيس بإصدار الأنظمة والقرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.

وجاء في المادة (89) النصوص المخالفة، حيث يلغى كل نص أو حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون.

أما المادة (90) المتعلقة بسريان هذا القانون، فنصت على أن ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد ستة أشهر من تاريخ نشره.

 

 "News العقارية "